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“初代网红”厦门：熄火的楼市与放缓的经济
来源：互联网人气：95496更新：2024-11-28 08:02:27
厦门楼市神话加速破灭。
房价“跌跌不休”，新房价格连续15个月下跌、二手房连续16个月下跌，跌幅高居70个大中城市之首；厦门祭出“买房送户口”大招。
经济增速放缓、产业支撑不足、人口增长乏力，厦门困境凸显。
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厦门房价跌回7年前
在上一个楼市暴涨周期，“小而美”的厦门受到了闽南商人乃至全国资本的疯狂追捧，房价一路攀升，直追深圳、上海和北京，位居内地城市第四位。
2015年，厦门房屋均价在2.5万元左右，2016-2022年一路攀升至5.2万元，增长一倍有余。因房价上涨过快，厦门还与苏州、南京、合肥被坊间合称“楼市四小龙”。然而苏州、南京、合肥不仅房价远低于厦门，增长速度其实也不及厦门。
根据安居客数据，2022年厦门房屋均价达到52212元，仅次于上海（60276元）、深圳（57752元）和北京（57545元），位居内地城市第四位，断层高于身后的广州（36957元）和杭州（36800元）。根据诸葛找房数据，巅峰时期厦门房价收入比超过30，同样位居全国第四。
这些年来，厦门房地产开发投资一路猛增，土地财政依赖度也高居前列。2022年，厦门房地产开发投资达到1065亿元，占固定资产投资比重约为36%。2021年，厦门卖地收入突破千亿，土地财政依赖度超过120%，位居重点城市前列。
2023年，随着全国楼市调整，厦门房价也终于开始回落。国家统计局数据显示，2023年4月起，厦门二手房价格就持续下滑，至今年7月已连跌16个月；新房价格自去年5月开始下滑，如今也已连跌15个月。
多个机构数据显示，厦门房价已经跌回7年前。根据安居客数据，目前厦门房屋均价40220元，仅相当于2017年年初水平，较巅峰时期下跌了约24%。
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经济增速跑输全国大盘
与楼市熄火同时发生的，是厦门经济增长放缓。
2023年，厦门经济总量8066.49亿元，被沈阳反超，排在全国第32位；同比增长3.1%，跑输全国大盘，在15个副省级城市中垫底。今年上半年，厦门经济总量3983.77亿元，同比增长4.9%，依旧跑输大盘。
这是厦门近年产业空心化的结果。厦门立市之初的发展重心其实是工业，实施的是“以工促贸，以工业发展带动经济社会全面发展”战略。在2015年之前，厦门二产占比基本都还在45%以上；2015年起一路下滑，到2023年二产占比仅有35.6%，工业支撑明显不足。
厦门的固定资产投资，大头用在了房地产开发。2015年，厦门固定资产投资1896.52亿元，其中房地产开发投资774.07亿元，占比高达41.0%，是工业投资（354.6亿元，占比18.7%）的两倍有余。2022年，厦门房地产开发投资1064.78亿元，占比（35.8%）有所减少，但仍大幅高于工业投资（645.3亿元，占比21.7%）。
2023年以来厦门经济增长放缓，虽然有2022年基数较高（同比增长4.4%，居副省级城市之首）的原因，但主要问题还是出在工业和投资。
2023年，厦门二产增加值下降2.8%，规上工业增加值增速为零；固定资产投资增长0.5%，创近年最低值，工业投资增长7.2%，大幅低于房地产开发投资增速（33.8%）。
厦门工业体量不大，2022年工业增加值2454.28亿元，规上工业总产值8313.27亿元，排在全国20名开外。两大传统支柱行业——电子和机械，规上工业总产值占全部规上工业的60%以上，是绝对主力。
厦门仅有1个千亿产业，那就是计算机、通信和其他电子设备制造业，且规模还在缩水。2022年，全市计算机、通信和其他电子设备制造业规上工业总产值2936亿元，不及2021年（3043亿元）水平。2023年产值暂未公布，但增加值下降了6.9%。
近年来，受市场需求减弱、产业链外迁等影响，厦门很多电子产品产量出现大幅下滑。比如液晶显示屏产量从高峰时期的1.46亿片下降至2023年的4808万片，减少近70%；手机、数码相机产量，分别从高峰时的3592万台、533万台，下降至2023年的233万台、50万台，缩水90%以上；笔记本计算机和微型电子计算机产量，仅2023年就下降了近50%。
虽然厦门近年也在培育生物医药、新材料、新能源等战略性新兴产业，但其规模尚小，不足以支撑全市工业经济增长。这样的产业基本面，叠加令人难以企及的房价，“小而美”的厦门人口吸引力已经开始下滑。
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人口增量降至全省第二
上一个十年，厦门是福建人口吸引力最强的城市，七普常住人口516.4万人，较六普时期增加163.26万人，增量居全省之首，大幅领先福州（117.59万人）和泉州（65.38万人）。2021年，厦门常住人口增加10万人，虽然有所减少，但仍能与福州并列全省第一。
但最近两年，厦门已经退居福建人口增长第二城——2022年，厦门人口增量降至2.8万，低于泉州的2.9万；2023年又进一步减少至1.9万，低于福州的2.1万。
厦门居大不易，早已成为人尽皆知的事实。虽然如今厦门房价已经连跌1年有余，但依然位居全国第四，购房难度下降有限。尤其厦门工资水平并没有那么高，城镇非私营单位就业人员年平均工资12.3万元，低于北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、青岛、天津等一众城市，无外乎厦门被坊间调侃为“三线收入、二线城市、一线房价”。
厦门的人才吸引力也不算太高。以厦门大学毕业生就业数据为例，2021-2023年，厦门大学毕业生共计2.8万余人，其中流向厦门的仅占24.1%，在“双一流”高校中算不上高。更多的毕业生流向了福建其他城市（12.7%），和省外的深圳（13.0%）、浙江（7.5%）、上海（7.4%）等地。
根据知名机构发布的《中国城市人才吸引力排名2024》，厦门的人才吸引力只排在全国第17位，低于武汉、无锡、青岛、济南、长沙、宁波、合肥等一众城市。
为了提升人口竞争力，厦门在今年上半年出台了多项抢人政策，比如为来厦求职和见习实习的大学生提供免费住宿、祭出“买房送户口”大招等等。然而要从根本上解决问题，终究还得在产业发展上下功夫。
近年来，厦门已经在布局产业新赛道，努力摆脱房地产的影响。2022年，厦门提出构建“4 4 6”现代产业体系，即做优做强电子信息、机械装备、商贸物流、金融服务4大支柱产业集群，培育壮大生物医药、新材料、新能源、文旅创意4个战略性新兴产业，前瞻布局第三代半导体、未来网络、前沿战略材料、氢能与储能、基因与生物技术、深海空天开发6个未来产业。
今年上半年，厦门经济增速虽然仍跑输大盘，但部分指标已经可以看出好的趋势——
上半年固定资产投资增长0.2%，工业投资增长22.7%，房地产开发投资下降4.7%；规上工业增加值增长7.4%，高于GDP增速，液晶显示模组、锂离子电池、集成电路、新能源汽车和液晶显示屏产量分别增长1.0倍、87.3%、25.6%、10.0%和9.1%，新质生产力加快培育。
趋势可喜，剩下的就交给时间来检验吧。
参考资料：
[1] 各地统计局
[2] “失速”的厦门，怎么了？砺石商业评论
[3] 购房送户口！厦门房价，回到7年前了.城市财经
[4] 房价常年高企 支柱产业核心技术缺失 厦门真能“小而美”吗？搜狐城市
