原创
以后还有刚需这个词么?
来源:互联网人气:2070更新:2024-11-28 08:02:13
最近,小编听说有朋友把北京城区的唯一住房给卖了,说是现在能卖个好价钱,以后可能就没这个机会了。这已经是今年第二个卖掉唯一住房的朋友了。这让小编不禁思考,未来刚需族真的不用买房了吗?
2024年7月的数据显示,70个大中城市的二手商品住宅销售价格普遍下跌。70个城市中,67个城市的二手房价格环比下降,只有1个城市上涨。从趋势图可以看出,2015年到2021年,多数城市的房价都在上涨。但从2022年开始,情况突变,多数城市的房价开始下跌。
新房市场也呈现出类似的趋势。2024年7月,70个大中城市中,66个城市的新建商品住宅价格环比下降。从长期趋势来看,2015年到2021年,多数城市的新房价格上涨,但从2022年开始,新房价格也开始下跌。
房价的本质是供求关系。供大于求,房价就会下跌;供小于求,房价就会上涨。过去十年的房地产供求走势显示,2015年之前,商品房待售面积增速大于销售面积增速,供大于求。但随着涨价去库存策略的实施,房价出现了持续6年的快速上涨。然而,2021年之后,市场反转,商品房销售面积增速下降,待售面积增速仍在增加,导致房地产库存迅速增加,房价快速下跌。

房地产是支柱产业,房子卖不出去,不仅房地产商破产,连带上下游产业也受到影响,居民收入和资产价格也受到冲击。结婚人数的变化与房地产周期呈现出相同的变化趋势,结婚人数的减少直接导致刚需减少,房地产市场的危机自然到来。
为了救市,政府采取了房地产收储政策。例如,深圳发文收购商品房做保障房,多个大城市也即将收储商品房。这背后的逻辑是,政府发债收购商品房,出租商品房获得租金收益,弥补财政收入不足。
现在,国内商品房的租售比很低,但今年利率下行,30年国债收益率只有2点多,发债收购商品房出租突然变得有利可图。这是否意味着房地产债务货币化?如果大规模发债收购房地产,一方面可以解决房地产行业过剩的危机,另一方面补充了地方政府财政收入。
但是,这相当于将房地产债务赤字化。当前房地产行业债务太多,房价下跌,资产贬值,市场需要出清。如果大规模收储房屋后,未来政府可能成为市场上最大的租房供应商,向新加坡组屋模式靠拢。届时,如果遍地都是公租房,年轻人还会买房吗?之前看到日本人结婚都不买房,特别不理解,也许有一天这也会成为我们的常态?
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